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Vendre un bien immobilier

Barnes Côte Basque agence

Vendre un bien immobilier sur la Côte Basque

Vous possédez un appartement ou une maison sur la Côte Basque et réfléchissez éventuellement à la vendre? 
Lors de la vente d’un bien immobilier pays basque différentes étapes doivent être prise en compte.

L’estimation immobilière sur la Côte Basque

Ferme basque, villa contemporaine, appartement ou propriété avec vue imprenable sur l’Atlantique… Afin de valoriser votre bien immobilier, les consultants de Barnes Biarritz, spécialistes de l'immobilier à Biarritz et sur la Côte Basque, se proposent d’estimer votre bien immobilier de la Côte Basque gratuitement, en se basant sur les différents facteurs influant sur le prix du bien et leur expérience du marché immobilier basque.

La mise en vente immobilière d'un bien

Vous avez pris la décision de vendre. Nous vous proposons de définir ensemble une stratégie de vente immobilière adaptée à chaque typologie de bien ainsi que différentes approches pour arriver à un résultat efficace dans les meilleurs délais. Cela dépendra de la typologie de bien, de l’adéquation entre le prix de vente désiré et celui estimé, ainsi que tu timing souhaité. Il est nécessaire de déterminer un prix de vente réaliste. La durée de vente moyenne d’un bien haut de gamme est de 9 à 12 mois. Les actions entreprises doivent être réglées pour réaliser la vente dans ce délai.

La communication sur le bien en vente

Nous nous appuyons sur la presse magazine nationale et internationale pour communiquer et faire connaître votre bien. Chaque semaine, nous investissons sur des supports cohérents avec notre positionnement haut de gamme: dans le Figaro Magazine, Maisons et Appartements, ou le Financial Times, ainsi que dans nos magazines “Barnes Luxury Homes” (publié à 150.000 exemplaires, et envoyé à tous les abonnés du Figaro Mag) de France.

Parce qu’aujourd’hui 90% de nos acquéreurs effectuent leurs recherches immobilière via Internet, nous faisons un investissement très conséquent sur notre site web, mais aussi sur de nombreux portails immobiliers nationaux et internationaux: nous nous devons de trouver les clients acquéreurs, où qu’ils se trouvent.

Un descriptif complet est réalisé sur chaque bien qui nous est confié à la vente. Nous envoyons ainsi à chacun de nos clients en recherche de biens similaire le dossier pour leur présenter ce nouveau bien à la vente. Cette démarche, suivie par un échange, téléphonique ou mail, pour répondre à d’éventuelles questions, et déclencher une visite ciblée.


La visite d'une vente immo

Chaque consultant de l'agence immobilière Barnes Côte Basque connait chacune des maisons ou appartements que l’agence immobiliere a en mandat, et peut ainsi accompagner ses clients acquéreurs dans leur projet immobilier. Sitôt la visite programmée, nous prévenons les propriétaires, afin de s’organiser, et faire que la maison soit la mieux présentée possible. Si vous n’êtes pas sur place, nous nous organisons pour que que les volets soient ouverts, et présenter la maison immédiatement sous son meilleur jour. Nous nous engageons à vous faire un compte rendu par mail et/ou par téléphone de la visite, pour vous tenir au courant.

La négociation

Notre rôle de négociateur prend tout son sens dans cette phase de la vente. Le but est de faire converger l’intérêt d’un acquéreur et celui du propriétaire. Si le prix est le principal axe de négociation, il y en a de nombreux autres: les conditions suspensives, le temps de libération des lieux, le dépôt de garantie, l’achat éventuel des meubles... Autant de levier permettant de trouver un accord entre les parties.

La promesse et l’acte authentique

La négociation réussie, l’offre est acceptée par les 2 parties. Vient donc le temps de la rédaction de la promesse (appelée promesse unilatérale de vente), ou du compromis de ventes immobilières (promesse synallagmatique de vente). Pour se faire nous nous rapprochons des notaires choisis par les parties, et garant de la bonne rédaction, et de l’obtention de tous les éléments nécessaires.

La promesse engage le propriétaire auprès de l’acquéreur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix fixé. Le propriétaire vendeur ne peut donc plus renoncer à la vente immobilière. L’acquéreur en compensation verse un dépôt de garantie de 5 à 10% de la valeur du bien, dépôt qui viendra s’imputer au prix de lors de l’acte authentique. Cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Il est donc nécessaire de constituer tous les éléments qui y sont relatifs.

Les formalités préalables à la vente nécessitent d’obtenir des informations des services de l'état civil, de l'urbanisme (obtention notamment du certificat d’urbanisme), du cadastre, déposer en mairie la déclaration d’intention d’alliener (permettant à celle ci éventuellement de préempter sur la vente), des hypothèques et la banque du vendeur, vérifier les servitudes éventuelles... Dans le cas d’une demande de prêt, l’acquéreur devra justifier de son coté de ses démarches et du résultat. Ces formalités nécessitent généralement 10 à 12 semaines pour arriver à l’acte authentique1.


Diagnostics nécessaires pour la mise en vente d’un bien immobilier

La vente immobilière de biens nécessite certaines obligations de la part du vendeur pour pouvoir être présenté à la vente, et d’autres qui seront nécessaires à la signature du compromis de vente, et de l’acte authentique.

Éléments nécessaires pour la mise à la vente, à la prise du mandat:

Le diagnostic de performances énergétique (DPE). Ce document, qui n’a qu’une valeur informative est néanmoins nécessaire dés la commercialisation du bien. Le diagnostic doit mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G), pour la consommation d’énergie, ainsi que pour l’emission de gaz à effet de serre. La validité d’un DPE est de 10 ans.

Le mesurage de la superficie (loi Carrez) est obligatoire pour les appartements et les copropriétés. Il ne l’est pas pour les maisons. Si l’on constate une erreur supérieure à 5%, le vendeur devra baisser le prix dans les mêmes proportions2. Théoriquement, sa validité est illimité dans le temps tant qu’il n’y a pas le bien n’a pas subi de modification. Concrêtement, les notaires exigent la plupart du temps un nouveau mesurage carrez pour chaque mutation.


Éléments nécessaires pour la signature de la promesse de vente:

Plomb: ce certificat de risque d'exposition au plomb concerne les biens immobiliers à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Un bien ayant été contrôlé avec un constat indiquant l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, n’aura pas l’obligation d’être contrôlé à chaque vente, le constat initial joint au dossier de diagnostic technique faisant foi.

Amiante: Ce certificat faisant état de la présence ou de l'absence d'amiante concerne les immeubles d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Ce constat a une durée de validité illimitée dans le temps.

Termites: Selon l’arrêté préfectoral, délimitant les zones concernées, il sera nécessaire de faire établir un constat relatif à la présence ou à l’absence de termites. La durée de validité de ce certificat est de 3 mois.

Gaz naturel: L’appartement ou la maison dont l’installation intérieure de gaz naturel date de plus de 15 ans doit être vérifié. La validité d’un tel diagnostic est de 3 ans.

Risques naturels et technologiques: L’état des risques naturels et technologiques répond à un objectif d’information de l’acquéreur vis à vis des risques naturels prévisibles (comme zone inondable), technologiques (comme les antennes relais télécom) ou de sismicité qui concernent le bien vendu. Ce document peut être établi en même temps que le DPE. Il doit dater de moins de 6 mois.

Installation électrique: Un bien immobilier dont l’installation électrique date de plus de 15 ans doit être vérifié. La validité d’un tel diagnostic est de 3 ans.

Système d’assainissement: les maisons, qu’elles soient raccordées au système d’assainissement collectif (raccordement au tout à l’égout) ou non (fosse septique) , nécessitent d’avoir un document attestant de la conformité de l’équipement. Ce document est valable 3 ans.

Au regard de la durée de validité de ces diagnostics (mis à part les termites), il est conseillé de faire établir tous ces diagnostics dés le départ pour disposer de tous les éléments pour permettre à l’acquéreur de pouvoir être en confiance, et faire son choix d’acquisition sereinement.


Sanctions en cas d’absence de ces éléments:

L’absence à la signature de l’acte authentique de vente, de l'un de ces documents à jour (concernant le plomb, l'amiante, les termites, l’électricité et/ou le gaz naturel) pourra donner lieu à une réduction du prix, soit à une annulation pure et simple de la vente dans le cas ou un vice caché serait avéré.

vente immobiliere

1 http://www.notaires.fr/notaires/diagnostics-immobiliers

2 vous pouvez demander une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants. Cette action doit être engagée devant le tribunal de grande instance dans le délai d'un an après la signature de l'acte authentique.