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Acquisition de domaine viticole : les clés du succès

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Acteur majeur de l’immobilier haut-de-gamme, la maison Barnes met son expertise au service des fusions-acquisitions viticoles avec Barnes Vineyards Investments.

Dans une approche globale et sur-mesure, les spécialistes Barnes adaptent chaque projet aux spécificités du domaine, et à la vision de l’acquéreur. Un travail délicat incluant audits, expertise logistique et commerciale, valorisation du bien et accompagnement personnalisé.

Toute transaction nécessite au préalable la validation de quelques éléments incontournables.

I - Examen du vignoble et du foncier

Une analyse approfondie du vignoble est la pierre angulaire du projet.

A commencer par une vérification de la densité des plantations des cépages concernés (encépagement) et la conformité du casier viticole du domaine, certifié par les Douanes.

Un contrôle métrique des surfaces plantées s’avère indispensable, tout comme un examen de l’état sanitaire de la vigne puisque tout vignoble connaît des maladies et le comptage des manquants.

Concernant le foncier, on distingue les terres et les bois.

Les terres agricoles sont soumises via la PAC à des autorisations de production qu’il faudra vérifier.

Les espaces naturels et bois sont aussi répertoriés dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et peuvent, par exemple, être inéligibles à l’usage viticole.

Enfin, il convient d’examiner la carte des risques climatiques afin d’anticiper les éventuelles intempéries et variations de temps préjudiciables au vignoble.

II – Etat des bâtiments

Dans la longue liste des contrôles obligatoires avant cession de tous bâtiments figurent notamment :

  • Le diagnostic « amiante » (à la charge du cédant) effectué sur tout le bâti
  • Une expertise « Termites et xylophages » de l’ensemble du foncier bâti
  • Un rapport de potabilité de l’eau fourni par un laboratoire agréé.
  • Un état des risques d’exposition au plomb si les bâtiments sont antérieurs à 1948 et le domaine situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral
  • Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) datant de moins de 10 ans
  • Un certificat de conformité de la fosse septique délivré par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC)

Avant l’acquisition d’une exploitation viticole, il est recommandé voire nécessaire de contrôler d’autres éléments :

  • Le Plan Local d’Urbanisme et le permis de construire s’il y a lieu
  • Les gros œuvres, la garantie décennale Dommages-Ouvrages et la conformité des constructions
  • La fiabilité des structures principales
  • Les risques liés aux catastrophes naturelles, validés par une étude datant de moins de 6 mois.

Il est prudent d’étudier les perspectives locales de développement telles que l’urbanisation, le déploiement d’axes routiers ou l’installation de dispositifs environnementaux (éoliennes, etc.). Les administrations territoriales et locales fourniront de précieuses informations sur les travaux envisagés.

III – Conformité des installations de vinification

C’est l’un des points complexes d’une telle acquisition qui demande un accompagnement spécifique. La liste complète serait trop technique mais les principaux contrôles concernent :

  • Les installations électriques
  • Le traitement des effluents
  • Les risques de contaminations (chlorophénols et chloroanisoles)
  • Le respect des normes techniques propres à l’appellation et des normes environnementales
  • Les conditions de sécurité au travail

IV – Stocks et avances sur récoltes

La valorisation et le contrôle des stocks sont des opérations à mener avec précaution.

On produira des états quantitatifs et qualitatifs des stocks en vrac et en bouteilles. Un rapport d’analyse sera émis pour chaque millésime, complété de dégustations contradictoires.

On comptabilise également les stocks de matières sèches et produits de traitement phytosanitaire.

Le propriétaire d’un domaine viticole engage des frais pour mener à bien la production et la commercialisation de la prochaine récolte dont bénéficiera l’acheteur. Le montant de ces dépenses appelées avances sur récoltes (ou avances aux cultures) vient donc compléter la valeur des stocks.

V – Matériels de production

L’acquéreur d’un domaine viticole doit s’assurer que les matériels sont conformes aux normes environnementales, techniques de culture et conditions de travail.

Il convient de lister précisément l’état de tous les matériels et de vérifier s’ils relèvent d’une Coopérative d’Utilisation de Matériel Agricole (CUMA) ou d’un nantissement. Ces contrôles sont indispensables à une juste évaluation du montant des matériels intégrée à la cession.

VI – Coopérative, fermage et personnel

Lorsqu’un acquéreur ne souhaite pas continuer de confier la production à un cave coopérative, il faudra dénoncer cette pratique par écrit avant la cession effective du domaine. A défaut, le nouveau propriétaire pourrait se trouver dans l’obligation de régler des pénalités.

Un acheteur accepte rarement la reprise d’un domaine exploité en fermage. Le propriétaire qui souhaite céder devra le plus souvent étudier avec le fermier les conditions d’une résiliation du bail de fermage.

En revanche, sauf accord spécifique, l’acquisition d’un domaine viticole inclut la poursuite des engagements contractuels avec le personnel. Il conviendra de vérifier les contrats de travail et d’établir un arrêté de situation pour solde de tout compte avant de valider la cession.

VII – Valorisation de la marque et du fonds

La valeur globale d’un domaine viticole repose aussi sur des paramètres difficiles à estimer, notamment la valeur du fonds.

La fiabilité et la rentabilité de l’entreprise tiennent souvent au vigneron lui-même. La préservation de la clientèle existante est difficile à garantir alors qu’elle est pour le vendeur un élément constitutif de la valeur du fonds.

L’acquéreur devra également vérifier si la ou les marques du domaine et leur site internet sont protégés par un enregistrement à l’INPI et sous quelles conditions précises, notamment s’il souhaite exporter.

VIII – Estimer les plus-values

Finaliser la cession d’une propriété viticole consiste aussi pour le vendeur à estimer le montant des éventuelles plus-values à régler, qu’elles soient classées comme privées ou professionnelles. Cet aspect complexe justifie l’intervention de ses partenaires juridiques et comptables avant concrétisation de la vente.

Acquérir ou vendre un domaine viticole nécessite un large éventail de connaissances et d’expertises.

Pour sécuriser un tel investissement, Barnes Vineyards Investments vous éclaire sur les meilleures opportunités, le potentiel des biens et vous accompagne bien après la vente.

Nous conjuguons expertises juridique, commerciale, fiscale, logistique et savoir-faire spécifiques au terroir et à la vinification dans un unique but : optimiser la rentabilité des projets d’investissement vinicoles qui nous sont confiés, dans le respect des souhaits de l’acquéreur.