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Les essentiels de la vente et de l’achat en viager

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Il ne concerne qu’un peu plus de 1% des transactions en France. Pourtant, le viager peut être la solution à des problèmes sociaux et économiques très actuels. Pour aborder ce marché en croissance, il convient d’en connaître les règles essentielles.

Le principe de base

Il s’agit d’acquérir un bien immobilier en versant une rente dite viagère au vendeur jusqu’à son décès au lieu de rembourser un prêt immobilier ou de régler la valeur intégrale du bien. Le viager se décline sous deux formes distinctes : le viager occupé et le viager libre.

Pourquoi vendre en viager

Lorsque les revenus d’une personne âgée ou d’un couple de retraités propriétaires ne sont pas suffisants pour couvrir l’ensemble de leurs besoins, la vente en viager peut être une solution intéressante. Ce type de transaction est particulièrement adapté aux propriétaires qui n’ont pas d’héritiers susceptibles de reprendre le logement concerné.

Pourquoi acheter en viager

En principe, un achat en viager permet d’acquérir un bien à un prix parfois inférieur à la valeur réelle du bien. Il arrive aussi que l’acquisition soit plus onéreuse que prévu si le vendeur atteint un âge nettement supérieur à l’espérance de vie moyenne. C’est à la fois la particularité et le risque du viager. Il faut également retenir que lors d’une transaction en viager occupé, l’acheteur bénéficiera d’une déduction appelée indemnité d’occupation.

Comment calculer un viager

Le calcul d’un viager repose sur trois éléments : la valeur du bien vendu, l’âge du vendeur et le bouquet versé par l’acheteur. Ce « bouquet » est la somme versée par l’acquéreur au moment de la vente. Il est fixé par accord entre vendeur (ou crédirentier) et acheteur (débirentier) et représente en moyenne 30% du prix du bien immobilier. Le solde restant constitue la rente viagère.

Les tables de mortalité basées sur l’espérance moyenne de vie servent de base au calcul de cette rente viagère et donnent une estimation de la durée de son versement.

Dans le cas d’un « viager occupé », l’acheteur déduira de la rente du reste à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer que paierait un locataire occupant la maison ou l’appartement.

La rente viagère

Le montant d’une rente viagère dépendra de la valeur du bien vendu après déduction du bouquet, de la durée de vie estimée du vendeur et du choix d’un viager libre ou occupé. L’acquéreur la versera au vendeur ad vitam. Dans le cadre d’un viager occupé, il prendra possession des lieux au décès du vendeur.

Le viager occupé

Le vendeur cède son bien tout en continuant de l’occuper et en percevant une rente viagère à vie. Dans le cadre d’un viager occupé, il assurera l’entretien courant du bien et devra régler les charges afférentes. En revanche, les travaux importants et la taxe foncière seront réglés par l’acheteur. L’indemnité d’occupation déduite de la rente viagère versée par l’acquéreur accroît la rentabilité de l’investissement.

Le viager libre

Dans ce cas, le vendeur n’est plus propriétaire et n’occupe plus le logement mais perçoit une rente complémentaire à ses revenus. Le bien vendu en viager libre est à disposition de l’acquéreur dès signature du contrat. Il choisit d’y habiter ou de le louer sans avoir recours à un organisme financier.

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