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Point de marché Noël 2019

Show light - Agence immobilière Biarritz - Maisons et appartements de luxe Pays Basque

La Côte Basque, toujours plébiscitée par les investisseurs!


Si l'immobilier sur la Côte Basque bat records sur records, il s’agit avant tout d’un phénomène qui s’observe au niveau national : La France connait un engouement exceptionnel pour l’immobilier, car après s’être maintenu autour de 800.000 transactions annuelles pendant plus de 15 ans, le nombre de ventes immobilières s’envole depuis 2016. En 2018, le nombre de transactions avait frôlé le seuil du million, mais cette année 2019 devrait établir un nouveau record avec près 1.020.000 transactions immobilières.

Le marché parisien donne le « la » avec des prix en hausse constante, qui ont en moyenne quadruplé (+300%) depuis 1998. Si cette hausse des prix n’a pas été répercutée partout en France dans la même proportion, nous pouvons observer que les prix sur la Côte Basque se sont appréciés sur la même période d’environ 200%.




Grâce à nos 3 bureaux, à Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Hossegor, et la quinzaine de consultants qui y travaillent, nous avons une fine connaissance du marché, qui nous permet d’observer également un effet « ciseaux » avec une demande forte face à une offre réduite. Cela vaut autant pour la résidence principale que pour la résidence secondaire, et quel que soit le segment de marché. Cette asymétrie entre des acquéreurs aussi nombreux que motivés, et les vendeurs relativement stables, permet à ces derniers d’être plus fermes sur leurs conditions : estimations revues à la hausse, délais qui leur conviennent, et travail discret en « off market », pour certains biens dont les qualités permettent de travailler sur fichier. 3 de nos plus belles ventes cette année se sont concrétisées de cette manière.

Sur notre cœur de métier, les biens immobiliers de prestige, un véritable effet domino alimente le dynamisme et la hausse des prix. En effet, le marché parisien, (qui représente le plus grand nombre d’acquéreurs de résidences secondaires sur la côte basque), permet de réinvestir les « plus values parisiennes » dans les projets immobiliers basques.

Cela rend notre région toujours plus dynamique (+9% de transactions en 2019 vs 2018) et les prix moyens en hausse constante : de 3,4% sur 12 mois, et de 6,9% sur 2 ans pour les Pyrénées Atlantique.

Le marché de la côte tire encore mieux son épingle du jeu, bien loin des moyennes « raisonnables », avec une augmentation des prix moyens à Biarritz d’environ 19 % en 2 ans !

L’organisation du G7 ne semble pas avoir eu d’incidence, ni positive, ni négative bien heureusement : ni le rythme des ventes, ni le niveau de prix n’a été revu à la baisse.

Comment expliquer un tel engouement? Outre l’effet domino tiré par Paris, on peut évoquer évidemment des taux d’intérêt toujours plus bas (moins de 1%, même sur 20 ans), et le niveau des bourses mondiales qui atteint des records, notamment pour le Dow Jones (record absolu égalé cette semaine), et pour le CAC40 (au plus haut depuis 2007). Cette confiance dans les marchés financiers fait écho au marché immobilier.    

Pour faire un lien avec l’actualité, nous pouvons également penser que l’incertitude sur l’avenir du système de retraite incite de plus en plus de français à investir dans la pierre en vue d’un rendement locatif. Même si le rendement reste modeste, il est réel, sans compter une éventuelle plus-value latente.


L’attractivité de notre région s’explique toujours par la qualité de vie que l’on y trouve avec un sentiment de sécurité et de savoir (bien) vivre.

Face à cet engouement observé sur chaque tranche du marché immobilier, les mairies tentent d’apporter certaines « solutions » :

Au niveau règlementaire :

  • Certaines villes, telles que Biarritz, encadrent de plus en plus l’engouement pour le statut LMP/LMNP, limitant la mise en location à 1 seul bien par propriétaire (Soit 2 par couple, et par commune… hors SCI), ce qui rend la règle peu contraignante en réalité. Si la réforme de la taxe d’habitation va exonérer 80% des français en résidence principale, la surtaxe d’habitation n’est guère prohibitive et reste plus un signal politique.

Au niveau de l’urbanisme :

  • La densification de l’habitat sur toutes les communes proches du littoral, commence à poser des problématiques d’accès à la côte ; les villes érigent des règles d’urbanisme (PLU et zonages) plus conservatrices... cela renforce l’attractivité des biens disposant d’une situation offrant un mode de vie tout à pied. Paradoxalement l’attractivité des communes intérieures est tiraillée entre une hausse générale des prix (tirée par la côte), et le problème du trafic toujours plus intense, sans infrastructures routières proportionnées.

Les outils permettant à tous de connaître le prix des transactions passées depuis 6 ans assainissent le marché pour permettre aux vendeurs, tout comme aux acquéreurs de rester connectés à la réalité, sans amplifier une hausse des prix déjà importante. En connaissant l’état de l’offre et de la demande, nous essayons d’évaluer de manière réaliste la valeur des biens tout en les mettant en perspective de la demande du moment...

Notre connaissance du marché permet d’interpréter au mieux cette riche mine d’informations, et de faire parler des chiffres totalement abscons pour les non initiés. Cela nous permet d’apporter un conseil le plus objectif possible à nos clients qui peuvent être déboussolés face à toutes ces données brutes sans relief.

Les perspectives pour l’année à venir sont de bon augure, avec une politique monétaire accommodante, des relations commerciales sino-américaine allant vers l’apaisement, et enfin une sortie du Royaume Uni de l’Union Européenne, mettant fin à 3,5 ans de négociations aux conséquences incertaines.

Les revendications sociales en France et l’absence d’impact (pas de violences / boutiques saccagées / grève des transports en commun) sur le pays basque accentuent aussi l’attractivité de notre région pouvant être considérée comme privilégiée.

Les équipes de Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Hossegor se joignent à moi pour vous souhaiter d’excellentes fêtes de Noël et de fin d’année.

Philippe Thomine-Desmazures


Sources: Capital / Chambre des notaires / Meilleurs agents / Les échos