Point de marché Été 2025

Le premier semestre 2025 confirme le retour d’une bonne dynamique sur le marché immobilier. Avec la baisse des taux, un réajustement des prix de vente (plus ou moins prononcé selon le secteur ou le quartier) nous observons une hausse des transactions (+12%), avec des disparités relativement marquées.

Malgré des signaux faibles sur la (mauvaise) santé économique de notre pays, des errements du commerce mondial et du dérèglement climatique (les canicules s’emballent, sauf sur les côtes basques et landaises), la baisse des taux d’intérêts et le réajustement des prix de vente des biens immobiliers (surtout sur les appartements), permettent de donner un coup de fouet pour relancer le niveau des transactions immobilières.

Derrière cette évolution, nous pouvons observer une tendance de fond qui n’aura échappé à personne : l’immobilier de prestige fait mieux que résister et voit sa part considérablement augmenter dans l’immobilier résidentiel.

Si l’on observe que les transactions de biens “classiques” ont vu leur nombre fondre de 27% depuis 5 ans et si indéniablement les années 2023 et 2024 ont vu le nombre de transactions baisser “dramatiquement” par rapport à la période directement post-covid, le niveau de transactions actuel reste également en dessous du niveau pré-covid (environ moins 30% en nombre de transactions, mais la baisse observée tourne autour de 15% “grâce” à la hausse des prix).

La grande question concerne l’interprétation de ce phénomène : comment expliquer que l’immobilier de prestige soit en très nette hausse, alors que l’immobilier traditionnel est en berne? Plusieurs raisons s'additionnent pour l’expliquer :

• La hausse des prix de l’immobilier a fait naturellement passer des maisons dans le haut du panier “standards” dans le marché premium.

• Les acquéreurs du marché premium/luxe/ultra-luxe sont moins concernés par la hausse des taux d’intérêt, qui a pénalisé les acquéreurs traditionnels, car ils n’ont pas besoin de recourir à l’emprunt.

• Les acquéreurs du marché prestige cherchent des résidences secondaires et leurs revenus sont liés aux standards des grandes métropoles internationales (un avocat parisien gagne en moyenne 2x plus qu’un bayonnais et 2x moins qu’un new-yorkais).

• Les acquéreurs du marché luxe et ultra luxe n’envisagent même pas de mettre en location saisonnière leur acquisition, ils ne se sentent pas concernés par la réglementation “anti-airbnb”

• Les prix sont encore très attractifs comparés aux tarifs pratiqués sur la côte d’Azur, les acquéreurs voient la côte basque comme un luxe plutôt accessible!

• C’est “tendance” et pas uniquement lié à la sécurité, au savoir vivre et à l’excellente gastronomie locale. Très pratique, Biarritz (et la côte basque) dispose d’un aéroport international à proximité immédiate avec des vols commerciaux et d’affaires couvrant les grandes métropoles européennes. L’aviation privée, en pleine croissance, (comme le marché luxe & ultra luxe) équivaut à 80% de l’aviation commerciale (nombre de mouvements d’avions) pour transporter “uniquement” 2,5% du trafic passager à l’instar de la disproportion entre le nombre de transactions et ce que cela représente en valeur. Pour mémoire, le marché immobilier de prestige représente à présent 4% du nombre de transactions / 37% en valeur (contre 2% en volume 2020 / 30% en valeur).

Inversement, la hausse des prix du foncier, du coût des travaux de construction ou de rénovation et la hausse des taux d’intérêt (jusqu’à début 2024) pénalisent le marché traditionnel (majoritairement celui de la résidence principale).

Les nouvelles règlementations sur l’interdiction de construction de nouvelles résidences secondaires ne semblent pas faire plus de vagues que cela notamment à Bidart, malgré l’effet d’annonce retentissant.

Il est à noter que le nombre de mandats est toujours en constante augmentation et dépasse à présent de 50% les niveaux pré-COVID (et + 370% de mandats si l’on compare à janvier 2022 !). Pour autant, le marché du luxe et de l’ultra luxe concentre toujours aussi peu de choix. Nous savions que ce qui était rare était cher… mais ça l’est de plus en plus.

Ce marché est propice aux acquéreurs, qui ont le choix, qui arrivent en plus à tirer leur épingle du jeu en étant en position de force pour négocier… s’ils n’ont pas de conditions suspensives de prêt.

Nous nous dirigeons de plus en plus vers un marché à 2 vitesses, avec un marché standard qui voit ses prix baisser et un marché très haut de gamme qui continue de voir ses prix augmenter.

La fameuse Taxe Zucman, visant à taxer les milliardaires à hauteur de 2% de leur patrimoine pourrait faire fuire les patrimoines les plus importants. Elle est pourtant considérée comme une solution pour juguler la dérive des comptes publics et modérer l’explosion de l’extrême richesse. Cette idée (un ISF qui ne dit pas son nom), est plébiscitée par 7 différents prix nobels d’économie et pourrait même être élargie aux patrimoines “moins aisés” de 100 millions d’euros. Un nouveau challenge pour l’ultra luxe? L’arbre pourra -t-il toujours cacher la forêt ? 

Philippe Thomine-Desmazures

Directeur Associé