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Point de marché été 2019

Show light - Agence immobilière Biarritz - Maisons et appartements de luxe Pays Basque

Immobilier sur la Côte basque: l'analyse du marché par Philippe THOMINE-DESMAZURES

Après une année 2018 exceptionnelle, aussi bien au niveau de l’augmentation du nombre de transactions, que de l’appréciation des prix de vente, l’année 2019 était attendue avec beaucoup d’interrogations. Le premier semestre nous livre des premières réponses.

Le dynamisme des ventes dans les villes côtières ces derniers trimestres continue de créer une certaine pénurie de biens de qualité, et met sous tension l’équilibre du marché immobilier. Ainsi, nous observons sur l’ensemble de la Côte basque à la fois une légère augmentation du nombre de transactions*, ainsi qu’une hausse modérée des prix (3 à 5% selon l’emplacement). La raréfaction des biens est telle, que des villes comme Saint-Jean-de-Luz et Ciboure rencontrent un effet ciseaux avec une baisse du nombre de ventes (choix inexistant) qui est compensée très partiellement par la hausse modérée des prix**

Cette mise sous tension du marché immobilier a plusieurs incidences :

  • Un report du projet d’achat, en attendant (espérant) une stabilisation du marché, et plus de choix dans ce marché étroit
  • Les biens invendus (prix trop élevé ou défaut plus ou moins gênant) réussissent à trouver preneur
  • Certains propriétaires, qui n’étaient pas vraiment vendeurs se laissent tenter par des prix de vente alléchants, et vendent… et retrouvent bien souvent les mêmes difficultés à se reloger, et sont obligés de payer le prix fort, ou de s’éloigner légèrement de la côte.
  • Augmentation des ventes « off market » pour un travail sur mesure en toute discrétion
  • Par ricochet, l’activité intense observée sur la côte profite directement au villes et villages limitrophes qui ne sont pas sur l’océan (Bayonne, Arcangues, Arbonne, Ahetze, Ascain…)
  • Ces opportunités peuvent aiguiser l’appétit… d’opportunistes, qui tentent de surfer sur le marché, sans créer nécessairement une plus-value matérielle réelle.

La transparence sur la connaissance des transactions récentes permise par Bercy et l’accompagnement d’un bon conseiller en immobilier permettent néanmoins aux acquéreurs d’avancer (ou pas) en connaissance de cause.

Cette attractivité de la côte basque se vérifie sur l’ensemble du marché immobilier, sur l’ancien comme sur le neuf. Ainsi, les promoteurs immobiliers connaissent une période faste dans laquelle ils arrivent à acheter (cher) les terrains encore vierges, ou ceux pouvant contenir une résidence, et à répercuter sans soucis cette hausse des prix mécanique sur les prix de l’immobilier neuf. La contrainte d’intégrer des logements sociaux à partir d’une certaine taille restant la seule problématique : faire co-exister dans le même ensemble immobilier des appartements à 8000 €/m2, et d’autres vendus aux bailleurs sociaux à 2500 €/m2. Le marché est tellement à flux tendu, que cette difficulté est surmontée pour réussir ce grand écart étonnant.

Les taux, toujours plus bas, et la pénurie de biens sur le marché peuvent faire tendre vers de nouveaux prix records, mais les arbres ne grimpent pas au ciel. L’incertitude sur le Brexit, les tensions commerciales et géopoliques entre les Etats-Unis et le reste du monde sont autant de raisons qui nous font miser sur une stabilisation des prix pour cette année 2019.

Le G7 qui aura lieu à Biarritz du 24 au 26 aout prochain, offrira nous l’espérons une belle visibilité aussi bien à court qu’à long terme.

Nous vous souhaitons un bel été, et espérons avoir l’occasion de vous voir lors de nos vernissages estivaux (18 juillet à Biarritz, le 8 aout à Saint-Jean-de-Luz).

Philippe Thomine-Desmazures

* selon les droits de mutations perçus par chaque commune, publiés par la caisse régionale et territoriale des comptes

** source MeilleursAgents.com