Point de marché Automne 2026

Il n'y a plus un marché immobilier sur la Côte Basque, mais des marchés…

1. Le paradoxe de 2026

Malgré les incertitudes politiques, économiques, géopolitiques, fiscales et une hausse des taux d’intérêt, un paradoxe immobilier s’instaure : la permacrise* dans laquelle nous sommes, instaure curieusement un marché dynamique, ni euphorique, ni véritablement baissier, qui est devenu beaucoup plus sélectif, avec un marché à 2 vitesses.

Si nous devions résumer le marché immobilier basque de ces dernières années, nous pourrions dire qu'après les années record post Covid, les années de réajustement en 2023-2024 et l’année de reprise en 2025, 2026 confirme cette tendance positive de reprise, que l’on peut nuancer aussi comme une véritable année de sélection.

Sans grande surprise, plus le bien est en bon état de rénovation, plus il parvient à se valoriser. Avec des coûts de rénovation qui varient entre 2000 € et 4000 €/m² et une plus value de 1000 à 2000 €/m² à l’achat, l’intérêt pour un acquéreur est clairement de faire l’acquisition d’un bien déjà rénové, plutôt que d’entreprendre la rénovation lui-même.

On observe logiquement, la corrélation entre le niveau de rénovation et le niveau de prix (meilleur est l’état de rénovation, plus le prix est élevé), mais avec comme corollaire “plus un prix est élevé, plus le délai de vente augmente”. Plus c’est cher, plus ça dépasse: jusqu’à 2 mois de plus pour un bien entièrement rénové, par rapport à un bien à rénover.

2. Les prix moyens: ça dépend… ça dépasse!

Les prix dépendent de nombreux facteurs (surface, extérieur, emplacement, état de rénovation, offre, demande, historique des transactions) et on observe que malgré des surfaces comparables et/ou des emplacements similaires et/ou une rénovation équivalente, les prix constatés peuvent varier considérablement. En effet d'autres incidences exogènes telles que l’année, la période dans l’année, la durée de commercialisation, la vue, les nuisances sonores, sont autant de paramètres pouvant faire varier les prix.

Les variations de prix moyens sont donc à regarder de près pour appréhender la réalité du marché. Parler de prix moyen est donc de fait… dépassé !

3. Distinguer l’immobilier comme “une classe d’actif” à part entière

Ce terme financier, qui distingue les 4 grandes familles de catégories d’actifs patrimoniaux (marché action, marché obligataire, marché monétaire et marché immobilier) mériterait un classement spécifique pour l’immobilier résidentiel. En effet, chacun de ces marchés réagit à des contraintes différentes et ne peut véritablement être comparé. Nous pouvons définir 3 (ou 4) allocations d’actifs selon la segmentation analysée, (le 4ème segment “ultra luxe” (+5ME) est volontairement intégré au segment “luxe” au regard des similitudes de ces 2 segments et du volume des transactions étudiées.

Le passage du Standard au Premium est riche d’enseignement : la surface bâtie médiane augmente d'environ 80 %, tandis que la taille médiane du terrain fait plus que doubler.

Paradoxalement, le segment “Luxe” présente des surfaces médianes inférieures à celles du “Premium”. En effet, cela tend à illustrer une réalité du marché immobilier de prestige : au-delà d'un certain budget, les acquéreurs souhaitent davantage s’offrir la qualité et la rareté de l'emplacement que la surface du bâti ou du terrain. Ainsi ce marché spécifique continue de tirer son épingle du jeu et ne cesse de repousser le niveau de prix des transactions, lorsque l’on cumule emplacement, vue, architecture, belles prestations… et surface!

En substance, nous pouvons résumer chacun de ces marchés selon ces différentes règles :

• Standard → essentiellement de la résidence principale → marché de prix

• Premium → Principalement un marché de résidence secondaire → marché de qualité

• Luxe/ Ultra-luxe → Exclusivement marché de résidence secondaire → marché de rareté et d'opportunité

4. Équilibre entre offre et demande :

Avec un budget de communication à la fois massif et ciblé, Barnes Côte Basque est à même de capter l’essentiel de la clientèle, qu’il s’agisse d’une clientèle de résidence secondaire (70% de nos clients) ou d’une clientèle de résidence principale. Ce budget est constant depuis 6 ans, et permet de comparer, année après année,  la traction de l’immobilier, permettant de générer chaque jour près de 10 nouveaux contacts.

Nos équipes de Biarritz, Saint Jean de Luz et Hossegor, sont stables, et le nombre de consultants reste identique depuis 2021. L’étude du nombre de mandats, à périmètre constant, donne une vraie indication sur le pouls du marché. Le prix reflétant l’équilibre entre l’offre et la demande permet d’appréhender les rapport de force supposés entre vendeur et acquéreur. Le constat du croisement des courbes indique clairement un changement de paradigme, dans lequel les acquéreurs seront certainement en meilleure position pour négocier. Mais bien sûr, cela dépend avant tout si l’on se situe dans un marché de prix, ou l’on peut s’attendre à une correction, ou sur un marché de qualité, de rareté ou d’opportunité, où l’on peut s’attendre à… ce que ça dépasse!

Philippe Thomine-Desmazures

Directeur Associé