Marché immobilier
10/04/2026
Point de marché Printemps 2026
“Un vent de panique souffle sur les marchés et sur l’économie mondiale. Les prévisions de croissance de l’économie sont impactées par l’imprévisibilité ambiante” c’est ainsi que je commençais le point de marché du printemps 2025 et finissais avec une note d’optimisme mettant en avant la force (de l’immobilier) basque.
Le marché comporte évidemment de nombreuses similitudes, et confirme un cycle économique appliqué à l’immobilier que l’on peut appeler “la normalisation post-ajustement”.
À la suite de la correction/ ajustement qui a eu lieu en 2023 et 2024 après plusieurs années d’envolée des prix, nous sommes aujourd’hui revenus à un marché stabilisé, et étonnamment lisible… si l’on se remémore la situation dans laquelle nous étions l’année dernière. Concrètement, les acquéreurs achètent (mais négocient), les vendeurs vendent (mais ajustent) et les délais sont à nouveau cohérents, car le prix redevient une variable de marché, pas un ancrage psychologique. On constate également le retour d’acquéreurs en quête de grandes propriétés, illustré récemment par la vente d’un bien d’exception avec vue mer à Saint-Jean-de-Luz, avoisinant les 10 millions d’euros.
Cette normalisation post-ajustement offre un cadre rassurant, loin de la frénésie des années 2020-2022 et du contre-coup 2023-2024, nous sommes depuis 18 mois dans un marché exigeant mais exploitable, où la performance dépend de la qualité du mandat (l’emplacement, la rénovation), du prix d’entrée (justifié) et de notre aptitude à partager notre lecture du marché.
Si l’on regarde secteur par secteur, nous pouvons retenir ceci :
Concernant le secteur de Biarritz, la reprise se matérialise par :
- Un retour progressif des acquéreurs solvables
- Une offre qui reste structurellement contrainte, notamment sur les emplacements premium
- Une polarisation accrue du marché entre biens parfaitement positionnés et biens nécessitant des ajustements comme le montre l’évolution du marché bayonnais par rapport à la côte (cf graphique ci-dessus)
À Saint-Jean-de-Luz : un marché qui a touché son point bas
- Une baisse des prix d’environ – 8 % sur 2 ans
Le marché luzien semble aujourd’hui stabilisé autour de 7 000 €/m² pour les appartements et 7 500 €/m² pour les maisons.
La demande reste soutenue par :
- Une clientèle de résidences secondaires
- Une attractivité patrimoniale forte
- Une offre limitée sur les emplacements cœur de ville et front de mer
À Hossegor et ses environs : un marché toujours international mais plus rationnel
À Hossegor - Seignosse - Capbreton, le marché reste porté par :
- Une clientèle internationale et parisienne
- Une offre très limitée en front de mer et centre-ville
- Une attractivité lifestyle toujours forte
Cependant, on observe :
- Une décélération du rythme des transactions
- Une sensibilité accrue au prix
- Un arbitrage plus rationnel des acquéreurs, notamment sur les résidences secondaires
La base de données officielle des transactions immobilières (DVF), qui est réactualisée tous les 6 mois sera mise à jour d’ici la fin du mois d’avril, ce qui permettra sans nul doute de confirmer la bonne reprise du marché immobilier. Il sera intéressant d’étudier l’évolution du marché classique, premium, luxe et ultra luxe. Notre analyse confirme une polarisation croissante du marché, distinguant nettement les biens parfaitement positionnés — qui continuent de se vendre dans des délais maîtrisés — des actifs nécessitant des ajustements, pour lesquels les délais s’allongent significativement. Plus que jamais, l’exigence doit se porter sur nécessité d’un pricing précis (et sans flagornerie), d’où l’importance du conseil avisé et consciencieux d’un agent immobilier, et d’apporter plus qu’un service : une vraie valeur ajoutée dans la stratégie de commercialisation.
Philippe Thomine-Desmazures
Directeur Associé Barnes Côte Basque
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