Saint-Jean-de-Luz : Point de marché Janvier 2026

Il est d’usage, en ce début d’année de faire part des nos vœux pour la nouvelle année et de bonnes résolutions. Nous vous  souhaitons cette année 2026 à l’image du marché immobilier premium de la côte basque et de Saint Jean de Luz : apaisée mais néanmoins pleine d’ambitions.

Notre premier indicateur donnant la température du marché est la baisse constatée depuis 3 mois du nombre de mandats actifs, et ce, pour la première fois depuis 2020.

Le deuxième indicateur est qu’après une baisse des prix observé sur les appartements à Saint Jean de Luz comme ailleurs, suite à l'explosion de l’offre (conséquence des réglementations anti airbnb et du plafonnement des loyers), nous avons constaté un net rebond des transactions cette année (+30% en 2025 vs 2024)… et même une légère remontée des prix moyens des appartements, qui étaient en baisse depuis 2023 (-20% en 3 ans), comme le montre la courbe ci-dessous.

Le troisième indicateur concerne le prix moyen des maisons à Saint Jean de Luz et Ciboure qui avait eu l’audace de continuer à augmenter malgré la chute du volume de transactions. (en particulier pour le marché premium les quartiers de Sainte Barbe, Haize Errota, Chantaco ou Bordagain à Ciboure). Le prix moyen des maisons de Saint Jean de Luz s'est approché des 8 000 Euros / m² et est demeuré stable. Nous observons néanmoins depuis le second semestre 2025 un léger réajustement des prix pour les maisons qui étaient restées affichées à des prix post-covid.

Nous évoluons désormais dans un marché revenu à l’équilibre : loin de l’emballement post-Covid, mais également à distance du "contre-coût" qui avait suivi, alimenté par la remontée brutale des taux d’intérêt et l’augmentation significative des coûts de construction et de rénovation.

Pour autant, derrière ces tendances globales du segment premium local, le marché reste très contrasté. La localisation et la qualité intrinsèque du bien (entretien, niveau de rénovation, prestations) jouent plus que jamais un rôle déterminant. Les biens rénovés, idéalement situés à proximité du littoral, continuent de se valoriser correctement et de maintenir leurs prix. À l’inverse, les propriétés plus éloignées, dont les rénovations sont absentes ou incomplètes, subissent des ajustements plus marqués afin de rencontrer la demande.

Plusieurs facteurs structurels invitent néanmoins à conserver une lecture raisonnablement positive :

• Les taux d’intérêt se sont stabilisés et tendent à se normaliser autour de 3%, un niveau comparable à celui observé en 2013.

• À l’échelle nationale, la reprise progressive des transactions immobilières s’inscrit dans une volumétrie proche de celle des années 2017-2018. Cette dynamique, également constatée dans de nombreuses grandes villes françaises et européennes, constitue un environnement favorable pour des territoires attractifs comme Saint-Jean-de-Luz / Ciboure.

• Les marchés boursiers mondiaux évoluent toujours sur des niveaux élevés. Dans ce contexte, certaines prises de bénéfices — notamment pour anticiper une possible correction liée à la bulle IA — pourraient se réorienter vers des actifs considérés comme plus défensifs, au premier rang desquels figure l’immobilier de prestige (après l’or).

• Enfin, le taux d’épargne des ménages français continue de progresser : les arbitrages se font souvent en faveur de solutions jugées plus sécurisantes que véritablement rémunératrices… et l’investissement immobilier demeure, dans cette logique, une valeur refuge.

Ainsi, malgré un contexte politique peu lisible, un environnement économique tendu et un climat géopolitique instable, la Côte basque et son marché immobilier conservent un profil particulièrement robuste : un placement à la fois résilient et sécurisant.

Philippe Thomine-Desmazures, Directeur Associé