Análisis del mercado inmobiliario prime en la Costa Vasca - Otoño 2025

Tras un claro repunte de las transacciones durante los últimos doce meses, después de la notable desaceleración registrada tanto a nivel nacional como local, deseamos comprender en profundidad los factores que explican esta evolución para interpretar con mayor precisión la realidad de este mercado inmobiliario tan singular en el que operamos.

Cada mes analizamos una serie de indicadores clave:

- la evolución de la oferta

- la evolución de la demanda

- la evolución de los precios (que, teóricamente, resulta de la combinación de los dos primeros)

La reactivación observada desde la primavera de 2024, con un breve paréntesis debido a la disolución de la Asamblea Nacional, confirmada a partir del otoño del mismo año, no se ha visto interrumpida a pesar de las turbulencias políticas y económicas, siguiendo una tendencia similar a la de los mercados financieros. En efecto, como venimos constatando desde hace más de dos años y tras la presión inflacionaria de los precios, tanto inmobiliarios como generales, se ha registrado un fuerte incremento en el número de mandatos. A pesar de cierta inercia en los precios entre finales de 2022 y finales de 2023, observamos de manera general una auténtica corrección en los precios inmobiliarios, particularmente en el segmento de los apartamentos.

Aunque alrededor del 70% de nuestros clientes compradores no dependen de financiación, la bajada progresiva de los tipos hipotecarios, en descenso constante desde diciembre de 2023 hasta situarse en torno al 2,9% a 15 años, y el relajamiento de las condiciones de concesión han devuelto dinamismo al mercado residencial.

Las normativas sobre el control de los alquileres vacacionales, actualmente limitadas a los propietarios de vivienda principal, y la regulación de los alquileres impactan directamente tanto en la oferta como en la demanda. Dado que el arrendamiento resulta menos viable o rentable, la compraventa se impone como la opción más lógica, siempre que el precio esté adecuadamente ajustado.

Este nuevo impulso, iniciado hace aproximadamente 18 meses, se apoya tanto en una oferta sólida y sostenida como en una demanda que recupera dinamismo. Aun así, cabe destacar que la mayor fluidez del mercado que ha favorecido esta recuperación no ha desembocado todavía en una estabilización de los precios. Los de los apartamentos, en particular, siguen registrando una ligera corrección para alcanzar un equilibrio natural. Frente a compradores menos numerosos pero solventes, los vendedores muestran mayor disposición a negociar con el fin de cerrar una operación. No obstante, aunque el mercado recupera agilidad, el equilibrio sigue siendo frágil. El contexto económico, político y las tensiones geopolíticas representan factores de riesgo que podrían limitar este dinamismo.

Conocemos bien la política de la oferta promovida por el presidente y su impacto desigual en la economía general. Aplicada al mercado inmobiliario prime de la Costa Vasca, dicha política muestra resultados claramente más positivos, ofreciendo una gama más amplia, con un incremento constante del número de mandatos observado durante los tres últimos años, a compradores quizá menos numerosos pero con capacidad financiera para concretar sus nuevos proyectos inmobiliarios en la zona gracias a precios más razonables. Sin embargo, el mercado inmobiliario de lujo, en el que estamos especializados, podría enfrentar nuevas turbulencias derivadas de una política fiscal menos favorable, como el impuesto Zucman o el posible retorno del ISF, CEHR y CDHR, que podrían afectar a la demanda.

El mercado inmobiliario vasco, y especialmente el segmento de alto standing, demuestra una notable resiliencia. ¿Será esta fortaleza ilimitada?

Philippe Thomine-Desmazures

Director Asociado