Biarritz : Point de marché Janvier 2026

Il est d’usage, en ce début d’année de faire part des meilleurs vœux et de ses bonnes résolutions. Nous vous la souhaitons à l’image du marché immobilier premium de la côte basque : apaisée mais néanmoins pleine d’ambitions.

Notre premier indicateur donnant la température du marché est la baisse du nombre de mandats actifs, et ce, pour la première fois depuis 2020.

Le deuxième indicateur est qu’après un réajustement des prix observé sur les appartements, suite à l'explosion de l’offre (conséquence des réglementations anti airbnb et du plafonnement des loyers), nous avons constaté un net rebond du nombre de transactions (+30% en 2025 vs 2024)… et même une légère remontée des prix moyens des appartements, qui étaient en baisse depuis 2023 (-20% en 3 ans).

Le troisième indicateur concerne le prix moyen des maisons, qui avait eu l’audace de continuer à augmenter malgré la chute du volume de transactions. Nous observons depuis le second semestre 2025 un léger réajustement des prix pour les maisons qui étaient restées affichées à des prix post-covid.

Nous revenons donc à un marché stabilisé, aussi éloigné de la frénésie post covid, que du “contre-coût” qui s’en est suivi avec l’envol des taux d’intérêt et le coût des travaux de construction / rénovation.

Cependant, derrière ces moyennes et ces tendances générales du marché local premium, nous observons une forte hétérogénéité selon la localisation et l’état d’entretien/ de rénovation du bien. Plus on est proche de la côte et rénové, plus les prix se maintiennent… et inversement plus on en est éloigné sans rénovations récentes / prestations abouties, plus les prix baissent pour trouver preneur.

Des fondamentaux permettent de rester raisonnablement optimiste :

• Les taux d’intérêts sont stabilisés et se “normalisent” autour de 3% (niveau de 2013)

• Au niveau national, la redémarrage du nombre de transactions immobilières revient dans une volumétrie des années 2017-2018. Cette dynamique observée dans les grandes villes françaises et européennes est un cercle vertueux bénéficiant à une zone attractive comme Biarritz.

• Les bourses mondiales restent à leurs plus hauts niveaux… et les prises de bénéfices pour éviter de subir de plein fouet l'explosion annoncée de la bulle IA pourraient se rediriger vers le placement le plus sûr (après l’or): l’immobilier de prestige.

Malgré une faible visibilité politique, un environnement économique compliqué et un contexte géopolitique chamboulé de toute part, la côte basque et son marché immobilier demeurent un placement aussi résilient que sûr.

Philippe Thomine-Desmazures, Directeur Associé